Gerade in zyklischen Hochpreisphasen von Immobilien entscheiden sich viele Eigentümer dazu, ihre vermietete Immobilie zu veräußern. Doch auch aus privaten, beruflichen oder finanziellen Gründen kann es nötig sein, die selbst genutzte Immobilie zu verkaufen.
Der erste Schritt im Vermarktungsprozess stellt dabei meist die Immobilienbewertung dar. Sie dient auch oftmals als Aufhänger, um den Kontakt zwischen Eigentümer und Immobilienmakler herzustellen.
Eine Bewertung der Immobilie kann aber auch notwendig sein, wenn es um die Klärung von Schenkungs- oder Erbschaftsangelegenheiten geht. Hierbei wird dann im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durch einen Immobiliensachverständigen oder einen Immobilienmakler der Verkehrswert des Objekts ermittelt.
Beim Verkauf bzw. dem Handel mit Immobilien kommt Allerdings eher der Marktwert zum Tragen. Dieser ist zwar auch objektspezifisch festzusetzen, unterliegt allerdings auch den natürlichen Mechanismen des freien Marktes. Übertragen auf Immobilien bedeutet das, dass Objekte in einer besonders begehrten Region einen deutlich höheren Preis erzielen als anderswo.
Wie genau funktioniert nun eine seriöse Immobilienbewertung und über welche Kanäle kann eine Immobilie bewertet werden? Gerade in Zeiten der Digitalisierung wird eine Onlinebewertung von Objekten immer beliebter. Dazu zählen die sogenannten „Immobilienrechner“ von einschlägigen Immobilienportalen. Hier kann der Eigentümer die Art der Immobilie, Baujahr, Größe, Lage sowie weitere Merkmale angeben. Im Rahmen eines mathematischen Algorithmus berechnet der Vergleichsrechner im Anschluss den groben Wert der Immobilie. Dazu bedient er sich den Daten von bereits veräußerten Objekten ähnlicher Bauart, Größe und Lage. Der Marktwert wird zudem nur als grobe Preisspanne ausgegeben. Solche Vergleichsrechner sind aufgrund ihrer zugrunde liegenden Funktionsweise sowieso nur für marktübliche Objekte mit durchschnittlichen Merkmalen und herkömmlichen Schnitten geeignet. Besondere Merkmale bzw. Alleinstellungsmerkmale können hiermit nur schwer bewertet werden.
Für eine präzisere Aussage über den Marktwert der Immobilie sollte daher ein professioneller Makler eingeschalten werden. Dieser verfügt neben den gängigen Methoden zur Bewertung einer Immobilie, einer ausgeprägten Branchenkenntnis vor Allem die entsprechende regionale Marktkenntnis.
Dem Makler stehen dabei grundsätzlich drei Bewertungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Bei Ersterem wird die Immobilie - ähnlich wie beim Immobilienrechner - auf Basis von vergleichbaren Objekten bewertet. Je nach Nutzungsart der Immobilie - also ob sie vermietet oder selbst genutzt wird - kann zusätzlich noch das Ertragswertverfahren herangezogen werden. Dieses bewertet die Immobilie anhand des Rohertrages, welchen sie jährlich abwirft. Im Falle einer vermieteten Wohnung oder Mehrfamilienhauses sind dies die jährlichen Nettomieteinnahmen. Diese werden mit einem objektspezifischen Kaufpreismultiplikator verrechnet. Dieser wiederum hängt vom Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie ab. Gerade bei älteren sanierungsbedürftigen Objekten fällt der Kaufpreismultiplikator tendenziell eher niedriger aus.
Das Sachwertverfahren wird dagegen typischerweise eingesetzt, wenn es darum geht, ein Ein- oder Zweifamilienhaus zu bewerten. Hierbei wird der Zeitwert des Gebäudes mit dem Grundstückswert, der sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ergibt, addiert.
Weitere Informationen finden Sie bei DieMaklerin190.de Jutta Neumann Immobilien e.K.
Immobilien sind derzeit sehr gefragt. Dies ist völlig unabhängig vom Raum oder der Lage, in der sich Immobilien befinden. Bei solchen Anlagen handelt es sich eine stetig wachsende Branche und das haben zahlreiche Immobilienmakler oder Grundstücksmakler erkannt. Diese wissen genau, was es bedeutet, ein Gebäude oder ein Grundstück gut anzupreisen. Sie möchten ebenfalls erfahren, was genau im Portfolio für Ihr neues Grundstück steht? Dann sind Sie hier genau richtig. Denn wir bieten Ihnen Informationen rund um Immobilienmakler, die Sie sicher noch nicht kannten. Wir können Ihnen behilflich sein, wenn Sie schon immer einmal wissen wollten, was der Unterschied zwischen Haus und Wohnung ist oder viele weitere Einzelheiten erfahren möchten. Sie sind herzlich eingeladen, sich hier umzuschauen und alles zu erfahren, was es gibt!